房地产评估师/房地产估价师

房地产评估师，又称“房地产估价师”。顾名思义，就是为房地产做专业估价的人员。工作内容包括项目的成本测算、可行性分析及投资评估；建立、完善房地产资产成本结构和收益评价分析体系；评估房地产资产的市场价值和使用收益；参与制定房地产投资策略，提出专业意见等。

房地产评估师之工作职责

房地产评估师的职责是全面客观地对房地产的价值等因素做出准确判定。在房地产开发业内，他的评估结果将会直接影响到房地产企业对某个项目的开发决策；而在房产中介行业内，他的评估结论又会成为老百姓购房、换房的评判标准。因此，房地产评估师不得有任何虚假估价行为，在估价过程中必须做到公正、客观、诚实。因此，房地产评估师的职责主要包括以下三个方面：

1、评估房地产资产的市场价值和使用收益；

2、负责项目的成本测算、可行性分析及投资评估；

3、参与制定房地产投资策略，提出专业意见。

房地产评估师之工作内容

根据委托方提出的要求，明确估价的目的、估价对象的物质实体状况和权益情况及估价的时点，并与委托方达成一致；

对估价项目进行分析，拟定估价作业方案；

到估价对象现场勘察，搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理；

检查特性，考虑因子例如市价、位置和大楼或者重置成本确定评价价值；

确定估价结果，撰写估价报告；

对业主解释确定的价值；

评价和税款的问题通知；

对有关该估价项目的一切资料进行整理、归档和妥善保管。

房地产评估师之工作素质

房地产评估师的工作大体分两步进行：一要接受客户委托，说明评估的目的是为了上市还是抵押，若评估的目的是用于抵押，则需要考虑快速“变现”和拍卖的问题，评估的价格就会低一点；二是拟订评估方案，进行现场评估。将各种因素综合，就可以算出房屋评价的最终价格。

从业人员首先须勤劳，能吃苦。房地产评估师的性质决定了这并不是一份“办公室工作”。现场勘察、出差是工作中很重要的一部分。为了能在委托人规定的时间内完成工作并且获得第一手详尽、真实的数据资料，工作起来往往争分夺秒，所以只有做好能吃苦的思想准备才有可能把这份工作做好。

再有，最重要的一点是这份职业的专业性很强，因此对于从业人员的专业背景要求也就必不可免。房地产评估师最主要集中在工程和财务两块专业知识。所谓相关背景知识一般指土地资源管理、房地产、土木工程、城市规划等专业。总之，与工程和金融息息相关，如果工作中可以很巧妙地将两者融会贯通，工作必将事半功倍。

另外，沟通能力在评估整个工作环节中也占有很大分量。房地产评估师在评估的各环节中要随时与利益相关人进行及时、良好的沟通。

据了解，由于房地产评估在工作中会涉及到各个环节，如果成为一个对法律、金融、文化等各行知识都非常熟悉的“复合型”通才也会更受欢迎。当然，要做到真正的“全才”并不易，从业人员可以在工作中不断累积经验，有意识地接触不同行业并通过学习不断提升自身的素养，这也将会有利于其今后的职业发展。

房地产评估师之评估范围

解剖：工作面逐渐扩大

目前房地产评估师整个行业的发展呈现出两个特点。其一为职业面广泛，其二为对于从业人员的要求逐步上升。

从前房地产评估师的工作主要分为四大块，即企业改制的、司法项目、银行业务和土地出让四方面的资产评估，而今由于公众对于这一行业认知度的不断加强及市场发展的需要，他们工作的范围也越加广泛。现在房地产评估师往往会从事不同行业、范围的资产评估等工作。如不动产引起的税务问题、上市公司的资金流转、工程前期的核实项目等等。甚至还会经常接到一些外资银行的相关项目，对其公司业务和二手房评估等方面提供评估支持。今后可能还会以香港为模式，衍生出以房屋评估值为基础的物业税，一旦推出，这也将会是房地产评估师工作中重要的一部分。

随着人们对房地产评估工作认知的不断加强，每年报考相关资质考试的人数也越来越多，行业对于从业人员的要求也越来越高。据了解，除了考试难度高、注册标准严之外，从业人员在成功注册之后还要进行业务培训。

房地产评估师之职业前景

近几年，国内诸多社会经济活动都离不开房地产估价，如土地批租、房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理、企业各种经济活动中涉及的房地产等等，整个市场对于专业房地产评估师的需求变得越来越大。

另外，目前我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人。其中有3.5万人取得了房地产估价师执业资格，近3万人注册执业，大学及以上学历人员占全部注册人数的85%。不难发现，一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成，但是面对众多国外知名评估机构抢滩中国的严峻现实，我国的房地产评估人员依然短缺。业内人士透露，当前国内房地产评估师的缺口仍高达20万，从业经验丰富的资深估价师更受到企业的热烈追捧。

房地产评估的一般职业发展路径为：房地产评估师——高级/资深房地产评估师——房地产投资/研究经理。

房地产评估师之薪酬状况

根据《前程无忧2007年薪酬报告》统计现实，房地产评估师的全国平均年薪为5.1万元。从城市行业薪资分布来看，以上海最高，为全国平均薪酬的2倍，突破10万元。其次为深圳、北京、广州，平均年薪浮动在8.1～8.6万元之间。杭州、南京房地产评估师的薪酬呈现大幅提升趋势，分别以7.7万元和7.2万元直逼一线城市，这与近两年长三角区域经济的联动发展有着密切联系。中西部城市，例如武汉、重庆、西安等地的平均年薪目前均未超越6万元。

房地产评估师的薪资是由月基本工资、月固定津贴以及月奖金/提成来共同构建。其中，月奖金/提成主要由个人每月参与的项目数量、项目大小、项目金额所决定。在房地产行业中，房地产评估师的作用已经越来越明显，但是由于国内估价行业起步较晚，导致从业人员中仍有鱼龙混杂的现象。不过，随着进一步与国际同行业的接轨，这类现象将会慢慢消失，房地产评估师的专业程度和社会地位会获得较大提升，再加之个人英语能力的增长，薪酬还将会有很大的上升空间。

房地产评估师之从业门槛

解剖：进入行业并不易

房地产评估师这个职业从上世纪90年代开始正式出现，2000年左右，房地产评估师相关工作和机构开始与政府机构脱钩，开始真正的市场化运作。可以说这个职业真正的发展至今也不到10年。但是它的就业人员的素质并不低，目前房地产评估师的就业门槛还是很高的。

房地产估价师资格考试从1993年举行至今已有十余年，其对报考者的条件还是相当严苛的。对于学历、工作年限等方面的要求都非常具体。每年一次的考试报名者往往在千余人左右，而通过者通常不满100人。朱宇认为对于从业人员的高要求、严标准是由于这个职业的专业性所要求的。行业对于从业人员素质的限制也有利于这个行业顺利、良性的发展。

房地产估价师资格考试的成绩两年滚动保留，通过考试者的职业资格将长期有效。获得有效资格并成功应聘相关机构从事房地产估价活动的人员才有资格申请注册，获得《房地产评估师注册证》，成为注册房地产评估师。

房地产评估师之工作不轻松

解剖：十天走完十地

“如果你认为我们的工作就是坐在办公室里帮助别人做些分析、估价的轻松活，那你就错了。我曾经有过一次10天跑完10个城市的经历。从我2000年工作至今，已经跑完了大半个中国。”一位房地产评估师介绍，在平时工作中为了获得第一手详尽、真实的数据资料，自己经常会在全国各地跑。到了这些地方后会尽可能地去了解当地的相关政策及标的物的实际情况，并在最短的时间内将这些数据录入，以后对于标的物的评估分析就是在此数据基础上开展进行的。“我们的工作往往争分夺秒，有时候为了能在委托人规定时间内完成工作，我们甚至在上海的郊区都忙得没有时间回家。”

　　据了解，一般目前房地产评估师的工作都是团体操作，根据项目的大小、工程的难易、时间的长短组织2-20人的工作团队。团队在接到工作项目后一般会根据评估项目、对象和目的及和委托人的沟通之后确定最终的评估参考方式。而在这之前，团队必须到现场看过标的物，在有针对性的调查过后掌握到标的物的数量、产权等相关信息。之后进行摸底、拍照；测算和出报告等环节。在这些工作中，房地产评估师还会进行相关的经济指导、政策咨询，这些项目外的辅助工作将有助于同相关对象的沟通，有利于工作的顺利开展。