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　　第二节 贷款流程

　　5.贷款的受理和调查

　　（1）贷款的受理

　　①贷前咨询。银行通过现场咨询、网上银行、业务宣传手册等方式介绍个人住房贷款的品种、申请人的条件要求、申请人需提供的材料、贷款程序、贷款利率和还款方式等主要条款及其他相关事宜。

　　②贷款的受理程序。包括接受申请和初审。

　　申请贷款时需递交：个人住房借款申请书；有效身份证件；借款人还款能力证明材料；合法、有效的购房合同；抵押物或质押权利的权属证明文件及有处分权人同意抵（质）押的书面证明或签字，保证人出具的担保书面承诺和担保人资信证明材料；购房首付款证明材料；贷款银行规定的其他文件和资料。如配偶共同申请，还需递交出示结婚证及配偶的户口簿等。

　　初审主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。

　　（2）贷前调查

　　①对开发商及楼盘项目的调查。主要包括：

　　a.开发商资信的审查。包括：房地产开发商资质；企业资信等级或信用程度；企业法人营业执照；税务登记证明；会计报表；开发商债权债务及为其他债权人提供担保的情况；企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。

　　b.项目审查。包括：项目资料的完整性、真实性和有效性；项目（包括项目开发及销售）的合法性，一般不能为已被抵押的项目提供商品房销售贷款；项目工程进度；项目资金到位情况。

　　c.项目实地考察。包括：开发商所提供的资料和数据是否与实际一致，是否经过政府部门批准；开发商从事房地产建筑和销售的资格认定；项目的销售前景。

　　撰写调查报告。包括：开发商的企业概况、资信状况；开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景；合作项目效益与风险；项目合作的可行性结论以及可提供个人住房贷款的规模、相应年限等。

　　②对借款人的调查。

　　调查方式：审查申请材料；面谈；查询个人信用记录；电话调查；实地调查等。其中，至少应直接与借款申请人（包括共同申请人）面谈一次，可在受理贷款申请的同时进行；面谈应做相应记录。

　　调查内容：主要有借款申请人基本情况、贷款基本情况、所购房屋情况、贷款担保情况。重点调查：材料一致性；借款申请人（包括代理人）身份证明；借款人信用情况；借款人偿还能力证明材料；所购房屋首付款证明；购房合同或协议；担保材料真实性；贷款真实性。

　　其中，审核担保材料具体应调查：

　　抵押担保的：抵押物是否属于法律规定且银行认可的抵押财产范围；抵押人对抵押物占有的合法性；抵押物价值与存续状况。

　　质押担保的：质押权利的合法性；出质人对质押权利占有的合法性；质押权利条件。

　　保证担保的：保证人具备保证资格，三年内连续亏损、在银行黑名单之列或有重大违法行为损害银行利益的法人，不得作为保证人。

　　贷前调查完成后应填写“个人住房贷款调查审批表”。

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