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　　第三节 风险管理

　　9.合作机构管理

　　（1）合作机构管理的内容

　　①合作机构分析。内容包括：领导层素质；业界声誉；历史信用记录（重点查看外部监管记录和与银行合作信用记录）；管理规范程度（重点分析其组织机构、内部管理规章制度、财务监督机制、治理结构）；经营成果；偿债能力。

　　②与房地产开发商合作关系的确定及合作管理。内容包括：确立合作意向；合作后的管理，包括及时了解开发商的工程进度、经营及财务状况，借款人入住情况及住房使用情况，借款人违约后立即处置抵押物，注意房地产市场的动态等。

　　③与其他社会中介机构（包括房地产评估机构、担保公司和律师事务所等）的合作管理。

　　（2）合作机构风险的表现形式

　　①房地产开发商和中介机构的欺诈风险。主要表现为“假个贷”，指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取个人住房贷款的行为。

　　“假个贷”主要成因：开发商恶意套取银行资金进行诈骗；开发商为缓解楼盘销售窘境；开发商为获得优惠贷款；银行的管理漏洞等。

　　“假个贷”的表现形式：滞销楼盘突然热销；楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高；开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘；借款人收入证明与年龄、职业明显不相称，集中申请办理贷款；借款人对所购房屋信息不甚了解；借款人首付款非自己交付；同一人或单位转账或现金支付还款；借款人集体中断还款。

　　②担保公司的担保风险。主要表现在“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保。

　　③其他合作机构的风险。

　　（3）合作机构风险的防范措施

　　①“假个贷”的防控措施。加强一线人员建设，严把贷款准入关；完善风险保证金制度；利用法律手段，追究当事人刑事责任。

　　②其他合作机构风险的防控措施。深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构；不过分依赖合作机构；严格执行准入退出制度；有效利用保证金制度；严格执行回访制度。

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